財政部稅政司日前發布的《2014年營改增工作進展情況》表示，尚未改革的行業包括建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，據統計，上述行業涉及800余萬戶企業，年營業稅稅額約1.6萬億元。
　　2015年被業界稱為營改增最關鍵一年，房地產業、建筑業也是最為難啃的骨頭。首都經貿大學教授、土地資源與房地產管理系主任趙秀池在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時表示，盡管營改增完成后，可能對行業具體稅負影響不大，但房地產行業涉及產品眾多，對房企的精細化管理要求更高，同時，由于土地成本無法取得稅務發票，地價因素、地塊增值空間的考慮對企業運作項目而言更加重要。
　　加稅風險
　　目前已有多個行業施行營業稅改增值稅，其中交通運輸業在2012年1月進行上海區域試點，2012年8月進行全國范圍推廣。2014年6月，電信行業納入營業稅改增值稅范圍，根據平安證券所提供的數據來看，稅制改革后三大運營商營業利潤分別下降8.5%、18%和12.5%，沖擊相當明顯。但趙秀池表示，營改增的根本目的還是減負而非加稅，而各行業之間的影響不盡相同。
　　在備受關注的稅率方面，此前試點方案中明確提出建筑企業試用11%的增值稅率，但對房地產企業的稅率目前尚沒有明文規定。平安證券分析師王琳認為，由于房地產行業的抵扣進項多是在建安成本，同時房地產行業并不是政府未來將大力發展的現代服務業，因此市場普遍預計地產行業增值稅率與建筑業持平試用11%的增值稅稅率可能性較大。如按此稅率測算，“相當于營業稅由目前5.5%上升至6.75%，地產商面臨稅負增加的風險。只有少數布局三四線城市的開發商因為建安成本占比較高，將有所受益，聚焦一二線城市開發商均面臨稅收增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大�！�
　　從地產公司的財務報表來看，地產行業的成本主要由土地成本、建安成本、財務成本等組成。而營改增以后，增值稅主要對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人進行征稅，地產行業受影響較大的是建安成本這一環節。由于增值稅允許“扣除”上一環節的已征稅款以解決重復征稅的問題，所以通過專用發票可以實現一部分的抵扣。
　　精裝修獲利
　　平安證券在相關報告中指出，房地產市場由黃金時代進入白銀時代后，開發商向購房者轉嫁成本的難度將加大，因此若由于內部管理導致稅收增加，中小企業將面臨凈利潤進一步壓縮的風險，龍頭房企集中度將持續提升。而對中小房企而言，營改增后需要面臨的一是建筑商的成本轉嫁風險，二是聯營合作項目的成本核算風險，三是購買原材料無法獲得發票的風險。因此經過綜合分析，營改增后首先獲利的可能是精裝修產品。因此就現實情況而言，中小企業的管理水平更加粗放，對建筑商的議價能力更差。
　　“從原材料、人工費的角度來計算，精裝修產品在核算成本時相對簡單易行，如果企業能夠獲取正式的發票，稅負成本會得到有效控制�！壁w秀池表示。
　　王琳在報告中也指出，營改增后，未來精裝修住宅的比例將進一步提高。精裝修房銷售比例增加將有利于開發商取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業稅負，從而增加盈利空間。
　　從市場數據的反饋來看，一些品牌房企的精裝修住房占比已經達到較高水平，在沿海一二線城市的市場占比也有所提高，但開發企業由于成本原因積極性仍然不高。不過業內專家預計，營改增后精裝修費用將可以作為進項抵扣，所以上述情況將大有改觀，從而利好精裝修產品的市場占有率。不過，精裝修過程將使開發商對成本控制和管理提出更高要求，推動與資質優良的大中型建筑企業合作，并采用集團采購原材料的方式避免稅負增加。

    （摘自中國建設報）