樓頂違建：多頭管理下的“一意孤行”
繼北京“最牛違建”曝光后，全國各地的違建紛紛見諸報端：蘇州的空中“園林”、深圳的空中“廟宇”、湖南衡陽的空中“別墅群”……專家認為，層出不窮的樓頂違建，拆除只是個開始，其深層次原因，需要更多的思量。
公地私用，違建易
據了解，北京全市違建面積已達2000多萬平方米，基本集中在中心城區，大體相當于去年全市商品房總竣工面積，目前已拆除624萬平方米、9300多處。
“嚴格來講，違章建筑不是一個法定概念�！北本┦泻茤|律師事務所律師張春杰告訴記者，“根據《中華人民共和國城鄉規劃法》，未取得《建設工程規劃許可證》或者未按照該證規定進行建設的，均是違法行為，所建均為違章建筑�！�
張春杰介紹，根據《中華人民共和國物權法》及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分等屬于業主共有。但是地下室、樓頂、樓層過道等公共位置往往成為“公地私用”的重災區。
深圳房地產律師劉子孺表示，樓頂是公共均攤的部分，歸全體業主所有。但現實情況是，開發商多以贈予的方式將樓頂交由頂層住戶使用，這就難免會讓頂層住戶產生“我的地盤我做主”的認知錯覺。
“但是從法律角度上，頂層并不屬于開發商所有，這樣的承諾沒有任何法律效力�！眲⒆尤嬲f，“如果開發商給過頂層業主相應的承諾，在樓頂出現違建時，業主可以向開發商要求索賠�！�
劉子孺告訴記者，頂層住戶如果想要進行房頂改造，一個合法的流程是，做好規劃，報建審批，消防等部門批準，經全體業主同意后，在不妨礙樓層安全的情況下，才可以進行施工改造。
北京“最牛違建”的屋主所在的人濟山莊北京普瑞物業管理有限公司提供的材料顯示，業主張必清的陽光房包含在房產面積內，物業公司同意其進行陽光房裝修，包括使用輕體材料對局部屋面進行假山裝飾和用草炭土進行草坪綠化。劉子孺認為：“如果只是征得物業的同意，是沒有任何意義的�！睆埓航芤舱J為，物業公司不是建設工程規劃許可證的審批部門，只是物業同意是遠遠不夠的。
聯合執法，拆違難
針對違建之風，日前，北京市進一步明確了居住區違法建設查處和拆除的五大步驟，包括聯合認定、凍結房產、約談教育、媒體曝光、強制拆除。在這五個步驟中，一處違建從發現到拆除，就涉及城管執法、規劃、住建、國土等多個政府部門。
“多頭管理造成的后果就是其中一個環節拖延，整個拆違工作就停滯，此外發現違建之后，誰該管、誰能管，以及分段管理也導致責權不明�！敝袊缈圃悍▽W副研究院支振鋒稱。他表示，如何整合拆違力量，明確監管責任是解決當前“拆違難”的一道必答題。
北京“最牛違建”從2007年施工開始，就有鄰居不斷投訴，城管部門多次意欲入室調查，但張必清均以在外地出差為由，一直不予配合，造成認定違建時間長。而深圳南山區沙河街道執法隊接到關于空中“廟宇”的投訴后，先后6次與管理處人員前往現場調查核實，并下發協助調查通知書，由于相關業主不配合，一直無法進入現場。深圳執法部門遭遇如此尷尬處境，幾乎就是之前北京“最牛違建”的翻版。
劉子孺告訴記者，對城中村的違建認定比較快速，但是對于小區內的違建，因為所有的流程都要走到，每一個流程會耗費較長時間，所以整個認定時間就比較長。張春杰認為，認定還是比較容易的，除歷史比較早的建設外，建設方如果不能出具合法的依據，如《建設項目選址意見書》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《鄉村建設規劃許可證和相應的臨時規劃許可證等規劃許可證件》等，基本可以認定屬于違章建筑。
張春杰告訴記者：“相對于認定而言，違章建筑的拆除更難，當然可能有技術原因，但也確實存在有關部門不積極依法執法、有人阻撓執法等行為。執法不公是對違法者的放縱，是對守法者的不公平�！�
“從認定違建到拆除違建，整個過程真正的困難其實不多，最關鍵的是各個部門聯動起來，盡快完成各項工作�！眲⒆尤姹硎�。
