招商地產將控股子公司香港瑞嘉下屬4家控股公司的股權注入去年收購的東力實業，交易對價為49.64億元人民幣，構筑起首個海外融資業務平臺。
萬科繼收購在港上市公司南聯地產后公布B股轉H股方案，將1,314,955,468股B股以介紹方式在香港聯交所主板上市，打通了海外融資渠道。
金地集團在短短5個月內完成了從收購到配售的全過程，融資逾7億港元，成就內地標桿房企今年首個海外成功融資案例……
從已經發布的上市公司一季報看，盡管報告期內房企大多業績飄紅，但住宅利潤率下降已經成為行業共識，樓市調控加碼和政策從緊引發了企業對于未來市場的不確定性預期，由標桿房企領銜的融資軍團又開始扎堆海外。
但毋庸置疑的一點是，海外融資究竟是一場資本盛宴，還是鴻門宴，最終仍取決于企業對自身、對市場、對風控的認知。
房企海外融資“井噴”
今年第一季度，CRIC研究中心所監測的103家房企的融資總量為1097億元人民幣，以外幣為單位的融資額占比達67%。其中，萬科發行了5年期8億美元的定息債券，融創中國發行了5年期5億美元的優先票據，綠城中國發行了5年期3億美元的優先票據，金地集團在境外定價發行了5年期20億元人民幣的同息債券，合生創展發行了5年期3億美元的優先票據。此外，碧桂園、佳兆業等房企也在海外融資方面有所表現。
首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，國內房企扎堆海外融資主要是限購政策下國內融資渠道受限所致。具體來說，房地產調控政策持續施壓、A股市場再融資渠道關閉和境內融資成本不斷提升等都在一定程度上促使眾多房企選擇海外融資。再加上人民幣升值預期的增強，越來越多的房企從最初的單純通過增加融資渠道求生存，轉變為力圖通過海外融資為接下來的擴張和拿地做準備。
從國際環境看，美國的QE3（第三輪貨幣量化寬松政策）釋放了大量流動性，日本央行則推出了創紀錄的貨幣寬松政策，美日印鈔機的全面開動為房企海外融資提供了大量資金來源。從國內環境看，房地產市場自去年下半年以來持續回暖，投資者投資信心增強�！昂Ｍ赓Y金希望進入中國，而中國房企因為調控而無法獲得銀行資金，這在客觀上推動了雙方的合作�！比珖康禺a商會理事、上海乘星行行銷服務機構總經理李驍指出，“隨著產業發展的深入、企業規模的擴大和業務區域的擴展，融資領域的拓展幾乎是必然的，政策調控只是加速了這一進程而已�！�
上海同策咨詢研究中心總監張宏偉則表示，當前國際資本市場融資環境相對寬松，部分國內房企通過在香港或境外上市，建立境外業務發展融資平臺，開展海外房地產投資業務，借機布局國際市場。另外，國內限購、限貸、房產稅等調控政策頻繁出臺，投資者投資海外可以規避國內投資風險，這也導致部分龍頭房企轉投海外市場。
“不過，是否為最佳融資窗口期，每家房企應根據實際需要和融資條件做出判斷�！壁w秀池說。
A面：分散經營風險，成本相對較低
據介紹，目前海外融資最常見的形式是銀團貸款，以及發行票據和債券，這類方式成本較低，一般不超過10%，與內地信托、基金動輒15%以上的成本相比，優勢明顯。企業一旦成功搭建海外融資平臺，這類低成本融資就唾手可得。另外，一旦海外融資盤活了資金流，企業負債率將下降，銀行和評級機構對企業的評級隨之上升，這將更有利于企業今后以更低的成本和更高的認購額度進行融資。
記者了解到，與國內金融產品相比，海外市場的金融產品更適合商業物業融資，而商業物業正是不少房企的重要業務方向�！吧虡I地產在龍頭房企地產業務中的比重日益增大，而內地恰恰缺乏與商業地產相匹配的融資途徑，因此，不少房企都選擇了拆分商業地產業務，通過海外融資使其在港股或美股上市，以實現利益最大化�！焙贾菽承⌒蜕鲜蟹科蠖貙τ浾弑硎�，“商業地產的回報周期較長，需要長期的資金支持，現行的幾種融資方式并不適用�！�
“從目前的情況看，單就商業地產而言，REITs（房地產信托投資基金）顯然是最理想的融資渠道，但目前僅香港資本市場有相關渠道，越秀房托、匯賢房托等上市企業都是通過REITs來發行相關金融產品，進而實現商業地產融資的。而內地的房地產行業融資過度依賴銀行貸款，且暫無推出REITs的具體時間表�！痹摱剡�表示，“國內信托和銀行貸款的期限一般是3年以內；債券融資的期限一般不超過5年，且需要上市平臺支持；基金對內部回報率要求較高，只適用于優質項目。無論是哪種渠道，對商業地產來說都有些‘水土不服’。因此，借道香港，從而進行更大范圍的海外融資已成為不少房企的共識�！�
“海外市場環境較為穩定，無論是政策面還是市場面，這使得國內房企在進軍海外市場后可以在一定程度上分散經營風險�！崩铗斦f，“海外融資成本低主要體現在企業可直接從金融機構獲得資金，且利率相對國內而言較低。目前房企在國內通過銀行渠道很難獲得資金，而通過信托、房地產基金和民間借貸等方式獲得資金的成本非常高。更重要的是，海外融資幾乎沒有中間成本，而國內即使是通過銀行融資也會有各種明目的介紹費、咨詢費，這在無形中助漲了原本或許并不算太高的融資成本�！�
B面：流入方式不一，額外成本未知
如前所述，從表面上看，與國內房地產信托和房地產基金等融資方式相比，海外融資成本確實相對較低，但如果探究其流入國內的方式，可以發現這或許是一個“看上去很美”的選擇。
對此，趙秀池指出，海外融資方式不同，融資成本的內涵也不一樣。如果是債權融資，融資成本既包括債券或貸款的利息，也包括發行或申請費用。雖然目前國外融資的利息較低，但發行費用或申請費用較高。如果是股權融資，操作形式一般為海外上市融資，融資成本包括發行費用、長期維護費用、股東收益等。就上市融資而言，海外發行費用和長期維護費用都較高。因此，綜合來看，海外融資成本未必比國內低。但值得注意的是，實力較強的房企更易于得到海外市場認可，其融資成本可能較低。
據前述董秘介紹，去年國內房企的海外融資以發行債權性質的票據為主，而今年以來已有多家房企開始嘗試股權性質的融資。從實際意義上說，開發商轉向進行股權性融資其實是為了降低企業的資產負債率，調整財務結構，增加上市公司股東的權益。由于在香港上市的房企的注冊地多位于開曼群島、百慕大群島等“避稅天堂”，從嚴格意義上說，在香港上市的房企都屬于外商投資企業，這就意味著在香港上市的房企所募集到的資金只能以外匯資本的方式回流。而房企海外發債或股權融資的資金回流方式一般是以外匯資本和“外保內貸”為主的。開發商通常會將外匯分批匯入國內賬戶，但由于海外融資不能在短時間內換成人民幣，因此，當國內房地產項目資金鏈緊張時，“外保內貸”就成了一種被普遍使用的方式。
趙秀池指出，以外匯資本為主要資金回流渠道一般是以海外上市的股權式融資方式來實現的。一般來說，海外上市融資的門檻較低，但由于海外市場比較成熟，發行股票的市盈率、溢價率較低，發行費用較高，因此，企業的盈利水平是能否實現海外持續融資的重要保證。
而對于“外保內貸”，趙秀池表示，這指的是在境外機構或個人提供擔保的條件下，由境內金融機構向境內中資企業發放的本幣和外幣貸款，屬于債權融資貸款形式。這種融資需要境外機構提供保證形式，除信用保證外，還可以其境內外合法資產進行質押和抵押。需要注意的是，我國對這一業務實行額度管理制度，企業須向外匯管理局申請“外保內貸”額度，因此融資額度有限。這種融資渠道會提高企業的資產負債率，或使企業的資信等級下降，可能使企業在再次融資時出現困難。
上述董秘也認為，將海外融資存在香港銀行所獲的利息其實很有限，“外保內貸”意味著房企不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內地銀行支付一筆貸款利息，這將使海外融資的實際成本比預期高約3個百分點。再加上在香港上市的房企還要為每次海外發債支付相當于募資額約4個百分點的發行費用，這又是一筆額外成本，因此“外保內貸”的實際成本已與信托不相上下。雖然海外融資有時候并不是最佳選擇，但對于財力雄厚的房企來說，仍是利大于弊的。
資本盛宴風險相隨
在趙秀池看來，由于不熟悉海外政策、法律、制度、市場經營規范、文化背景等，房企海外融資還存在政策風險、法律風險、制度風險、文化風險，而一旦融資失敗，退市風險也隨之加大。事實上，近期房企的密集海外發債已引致穆迪、標普等評級機構下調了相關公司的評級，而評級下調必將導致其未來融資成本的增加。
張宏偉則表示，雖然當前布局海外房地產市場具有一定的潛在風險，但目前有融資拓展計劃的都是龍頭房企，更多的只是為了測試市場反應。
以萬達集團為例，其旗下萬達商業地產近日以4.66億港元收購了香港上市公司恒力商業地產65%的股權，并接手了2.09億港元可換股債券，共耗資6.75億港元，其打通低成本海外融資渠道的目的性不言而喻。張宏偉表示，目前萬達集團的重要支撐是各大銀行、金融機構和政府投資，財政力量稍顯單薄，故其近年來在海外市場動作頻頻。布局海外市場需要以充裕的現金流或穩定的融資渠道為支撐，否則房企會難以抗拒國際市場風險。海外市場的開發模式與中國不同，中國房企的項目開發基本為香港模式，各個環節只靠自己，而海外金融機構體系成熟，其房企是分多個層面來融資的，中國開發商可能會不適應，如銷售流程以及對企業信用的控制等。
“客觀地說，海外融資成本不會比國內低很多，但現在處于特殊狀態，熱錢泛濫導致海外融資成本下降，也使得當下成為房企進行海外融資的窗口期�！鼻笆龆卣J為，“這些從海外融得的資金實際上就是一筆熱錢，但海外投資者并不是在對賭人民幣升值，而是看中了人民幣和美元之間的息差，這將影響外匯平衡，使得國內通脹壓力加大，不利于房地產市場的健康發展。再者，即使海外資金充裕，但未來國內推出新的樓市調控政策是大概率事件，這將改變國外投資者對國內樓市的研判，也將對開發商未來的海外融資造成一定影響，而大規模海外資本的涌入亦可能導致資金監管部門從嚴控管跨境資金�！�
該董秘總結道，目前是企業融資的高峰期，海外融資是房企融資的重要渠道。在國內融資渠道持續收緊的大背景下，海外資本市場仍將是各大房企爭奪的主戰場，未來將有更多上市或非上市企業進行海外融資。但是，企業的長遠發展除了要重視建立多元化融資機制外，應積極實現快速銷售，做好風控工作。
