地方版新“國五條”落地的截止日期已經過去一個月，除北京外，再無城市對20%的個人住房轉讓稅做出任何表述。這意味著，在全國范圍內，只有在北京購買二手住宅的人需要“嚴格”繳納轉讓稅。
所謂“嚴格”，是說當20%的個人轉讓稅實在無法繞過時，需要繳納足額的稅費，但是，至于稅費繳納的分配比例，則基本是在協商中完成的。
誰為20%個稅買單
按照國稅總局的文件，20%的個人住房轉讓稅應該是由賣方支付，但在現實過程中，大部分皆由買方籌措。究竟，誰該為這20%的個人住房轉讓誰買單？
住房和城鄉建設部副部長齊驥在今年兩會期間表示，將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，國家將會出臺保護購房者利益的措施。
統計數據顯示，現在北京二手住宅交易市場上超過90%的交易都是滿五年唯一住宅的房源，個別涉及個稅的房源，稅費都是買賣雙方協調�；镜慕鉀Q辦法是：賣方下調部分房價，買方支付個稅，也就是說市場實際交易中，買賣雙方繳納個稅各占一半的比例。
政策的出發點是為了遏制以投機或投資為目的的購房行為，但通過市場價格轉嫁稅收的方法是很難通過行政手段來進行制止的，因此推出保護購房者利益的措施確實需要開動腦筋。
齊驥曾表態，在不違背政策原則的前提下，各地可根據具體情況進行動態調整，及時調整稅率、指標以及適用范圍等。如此，合理的剛性購房者的需求和利益才能得到充分保護。
陰陽合同避20多萬個稅
日前，央視報道北京出現首批繳納20%個稅的案例。報道稱，北京豐臺區大成南里小區的一套二手房，房屋總面積為127平方米，成交價280萬元，業主購買時的價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數額為140萬元的20%，也就是28萬元。
按照這個價格計算，成交的這套二手房單價僅為22040元/平方米。然而，據本報記者調查，目前該小區及周邊樓盤二手房的均價在30000元/平方米左右。這套繳納了20%個稅的二手房價格與市場價相差甚遠。
對于22040元/平方米的成交價，該小區附近中介工作人員均向記者表示：“目前這個區域不可能有價格這么低的房子，這個價格應該不是實際成交價格，而是網簽價格�！�
“網簽價格”是根據住建委制定的過戶指導價進行網簽。據上述中介工作人員介紹，大成南里及附近區域的過戶指導價約在18000元/平方米。按照過戶指導價進行網簽，即簽訂“陰陽合同”，可以減少20%個稅所產生的稅費。
按照目前大成南里二手房均價約30000元/平方米計算，該套127平方米的二手房總價為381萬元，應當繳納差額241萬元的20%個稅，為48.2萬元。目前所繳納的稅費比應繳數額少20余萬元。
稅費悄然降低
種種跡象表明，無論是地方還是夾縫中求生存的中介機構，都開始通過各種途徑降低交易稅費，力圖挽回這部分市場需求。從上情況看來，或不需再為這20%的個人住房轉讓稅買單了。
有鏈家、我愛我家、中原、麥田等不同中介機構的經紀人均對本報記者表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進行網上簽約時則會以官方的區域最低指導價為準確定網簽價格。由于最終的稅費繳納以網簽價格為基數，因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現少繳稅的目的。
以北京市海淀區中關村區域一套40平方米的一居室為例，目前市場價格普遍為50000元/平方米左右，總價約200萬元。而該地區的過戶最低指導價為25000元/平方米，總價僅為100萬元。
不僅繳稅基數可以有所降低，按照國五條北京細則必須嚴格執行的20%個人所得稅也可以通過種種方式進行抵扣。
“按照北京市的相關規定，銀行利息、裝修費、本次交易營業稅、上次交易的契稅等都可以折抵購房差額20%的個稅�！�21世紀不動產分析師張磊如是說。
以21世紀不動產最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例，按照區域最低指導價，該房源的網簽價格為100萬元，原購買價格79萬元，扣除銀行利息5.9萬元、裝修費7.9萬元、本次購房營業稅5.6萬元、上次購房契稅1.2萬元，最終的差額為4000元，需要繳納的個稅僅為800元。而按照以前全款1%的執行標準，此房需繳納的個稅為1萬元。
“盡管這一案例僅為個案，不具有普遍意義，但目前差額20%的個稅在執行層面的確可以通過種種方式進行抵扣，這在原來二手房交易的稅費繳納過程中是從來沒有過的�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I內人士表示。
