有市場傳聞，近期包括住建部等相關部門的研究機構，正共同研究新一輪刺激樓市“剛需”入市的政策儲備。一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出。

　　但問題是，中國的住房需求究竟有多大？未來供求格局如何？首次置業的“剛需”能支撐多大市場？如果房地產投資增速下降過快，僅靠拉動“剛需”市場，能發揮多大效用？

　　未來供求格局正在改變

　　房地產行業一直以來供不應求的局面正在改變。

　　隨著2009~2011年房地產開發住宅新開工面積的大幅增加（假設2009~2011年新開工面積在2012~2014年竣工），預計2012~2014年房地產開發住宅年均竣工量將達到12.3億平方米，而據我們預測，2012~2014年城鎮住宅需求年均僅約12.7億平方米，也就是說，僅房地產開發住宅就基本能滿足城鎮住房需求。

　　再考慮到非房地產開發建設、城區擴大以及小產權房對房地產供應的補充，假設年均僅貢獻1億平方米（事實上，過去3年這3個因素合計年均貢獻了4.7億平方米，但考慮非房地產開發建設住房統計口徑的變化，比如原來不計入房地產開發新開工的單位自建房可能被計入房地產新開工面積，導致非市場化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小產權房的建造，這3個因素對供應的增加可能會明顯下降，故在此假設年均1億平方米），則城鎮住宅將明顯供過于求。預計2012~2014年累計剩余庫存約2億平方米。

　　需要注意的是，2012~2014年房地產供應的大增，其實主要是由于過去3年保障房的大量新開工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供應壓力將主要體現在竣工后，而不像商品住房體現在銷售期（從新開工到銷售約1年周期，從新開工到竣工約3年）。

　　2012~2014年住宅市場的供過于求，將直接導致2012年房地產住宅新開工面積大幅下降，但由于住房需求仍在增長，預計2013年新開工面積降幅會趨緩，2014年或將再次步入增長。2015~2017年城鎮住宅需求年均約13.8億平方米，考慮到2012~2014年剩余的約2億平方米庫存，預計2012年房地產開發住宅新開工同比將降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%,2014年會進入擴張，增5%，這樣在2015~2017年的建造周期內基本可以實現供求平衡。

　　行業供求格局的改變將導致房價快速上漲的歷史，在未來幾年都將難以再現，這是真正考驗企業基本功的時候。在融資、產品、管理、周轉有較強能力的大中型房企必定會有更多增長的機會。而對于一些小房企而言，“狼”也許真得來了。

　　房地產投資增速持續下降

　　研究房地產投資增速非常重要，一方面，其變化影響未來房地產行業的供給；另一方面，其會影響房地產行業的相關產業鏈，影響著中國經濟增長，進而影響著房地產行業的調控政策走勢。然而，隨著我國房地產調控政策的持續發酵，房地產投資增速也持續放緩。

　　國家統計局最新數據顯示，今年一季度，全國房地產開發投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1～2月回落4.3個百分點，比去年全年回落4.4個百分點。在整個房地產投資中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.1%。

　　接下來房地產投資增速又將怎樣發展呢？為便于分析和預測，把房地產投資拆分為兩部分：“土地購置費”和“施工面積投資額”。

　　先看土地購置費。歷年數據顯示，土地購置費占房地產投資的17%～20%之間。由于土地購置費相當于當期支付的土地出讓金，土地出讓金的分期支付導致土地購置費周期要滯后于土地出讓金周期，而后者對應土地市場成交情況。由于全國土地出讓金在2010年和2011年均保持增長，這為2012年土地購置費的增長提供了有力支撐。假設2012年土地購置費增長5%，則相當于為當年房地產投資增速貢獻約0.8個百分點。

　　再看施工面積投資額。施工面積投資額占房地產投資的83%左右。

　　施工面積投資額=單位施工面積投資額×當年施工面積。從歷史數據看，單位施工面積投資額由于受到人工和建材成本的上升推動，一直處于小幅增長的趨勢。2005～2011年，增幅在0～6%之間，均值約4%，因此假設2012年單位施工面積投資額增長4%。

　　2012年施工面積=2011年施工面積-2011年竣工面積+2012年新開工面積，因此，2012年施工面積取決于當年新開工面積。2012年新開工面積又取決于2013年預期銷售面積及2012年剩余庫存。

　　同樣2012年剩余庫存則取決于2012年銷售面積，即市場供應是按照未來需求進行配置的。這個邏輯隱含的假設是，未來政策預期穩定，開發商群體能對未來市場需求做出相對理性的中期趨勢判斷。

　　假設2012年商品房銷售面積同比零增長，2013年銷售面積同比增長5%，則2012年施工面積投資額同比增長19%，為房地產投資增速貢獻15.7個百分點。加上土地購置費為當年房地產投資增速貢獻的0.8個百分點，最終對應的2012年房地產投資增速為16.5%。

　　若2012和2013年銷售面積均較2011年下降10%，則投資增速將僅有11%。

　　2012年房地產整體庫存將是不斷堆積的過程，開發商資金鏈仍處于持續緊張的狀態，這些因素可能決定開發商投資意愿將呈逐漸下降的趨勢。一季度，全國房地產開發投資10927億元，同比名義增長23.5%，預計，二、三季度房地產投資增速將快速下降，并在三季度達到最低點。

　　在房地產投資增速不斷下滑之下，依靠首次置業能否支撐住宅銷售市場的持續回暖？

　　首次置業不足以支撐樓市持續增長

　　目前政策對首次置業需求進行了定向放松，受此帶動，重點城市住房成交量出現明顯回升。但首次置業空間究竟有多大？能否支撐住宅銷售市場的持續回暖？為此，我們利用首次置業倒推需求模型來解答這個問題。

　　測算思路：從出生人口預測結婚人口，從結婚人口推出首次新房置業需求，從首次新房置業需求占比倒推出新房銷售面積。

　　通過一系列假設，我們得出的結論是：

　　未來10年，每年城鎮首次置業新房需求平均約在2.7億～3.2億平方米。假設首次置業在新房成交中占比35%（采用萬科2012年一季度數據），則全國商品住宅銷售面積約為7.8億～9.2億平方米，較2011年降幅為（-20%）～（-5%），而銷售的下降又將進一步帶動房地產投資增速的大幅回落。

　　盡管目前政策對首次置業需求進行了定向放松，并受此帶動，重點城市住房成交量出現明顯回升，但是，在首次置業需求本身有限的情況下，僅靠首次置業很難推動全國住宅銷量的持續增長。這樣的銷量水平給未來數年房地產投資的增長都將帶來壓力。因此，未來政策可能不得不考慮在改善性需求上也進行微調，釋放合理的改善需求，以保證一定增長的銷量和一定速度的房地產投資。