在房地產大勢低迷的情況下，越來越多的品牌地產企業開始加強商業地產的發展，尋求逆勢突圍之道。
近日，越秀地產股份有限公司正式成立商業地產部，標志著越秀地產的商業地產發展步入快車道。
業內稱，房企加強商業地產的發展是發展趨勢，一方面，中國城市化進程的趨勢給商業地產的發展提供了契機，這是發展需求；另一方面，住宅調控助推了房企加強商業發展的進程。
“現在的住宅調控加速了其向商業地產轉型的進程，也能緩解房企壓力。不過就算沒有住宅調控，房企也會發展商業地產。這是一個市場化的過程�！钡谝簧虡I網總裁黃華軍對時代周報記者表示。
可是，一哄而上的結果，導致整個商業地產形勢的嚴峻，粗放、同質化問題層出不窮，也讓項目難產、爛尾、招商不利等各種問題凸顯。房企運營與住宅截然不同的商業項目，遭遇轉型之痛。
“轉商”屬自救行為
商業地產早就成為住宅地產開發商覬覦的熱點�！�2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。
金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產。
今年1月，深圳老牌國企深業集團旗下的地產旗艦深圳控股有限公司（下稱“深圳控股”），成立了專營商業地產項目的深業置地有限公司，其后又邀請到了廣州太古匯前總經理郝繼霖加盟。近日，越秀集團旗下越秀地產在廣州舉行商業地產事業部成立大會，也正式宣告商業地產運營平臺成立。
早有業內人士表示，“轉商”顯示了住宅調控下房地產商寄望于商業地產來平衡風險。專家分析認為，在調控政策影響下，部分投機性需求轉向，由此催熱了商業地產市場。除了針對剛需購房者的住宅項目外，一些瞄準投資人群的商業項目也在蠢蠢欲動。
早在今年4月初，深控董事會秘書、法律總監陸繼強接受時代周報記者采訪時就表示，“由于房地產嚴厲的調控政策，目前住宅市場上大部分的購房者是剛性需求或者改善性需求，投資和投機的需求基本上受到了抑制。有部分投資者會選擇商業地產進行投資。商業地產本身的發展與城市經濟發展水平、增長潛力、居民收入及土地供應等都有很大關系。深控進軍商業地產的步伐已經根據公司的戰略規劃加快推進�！边@一語道破了房地產企業“轉商”的動因。
有人認為，調控政策下房企“轉商”是一種“行業自救”。以萬科為例，之前一直專注于住宅領域全產業鏈運營，2011年7月，萬科深圳公司推出了“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告進軍商業地產。目前，其在商業地產領域的布局已經涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。不過，也有分析稱房企轉型是發展規律，調控政策起的只是一個助推的效果。
“住宅地產經歷了20多年的發展，目前可以說是到了一個轉型的時期，面臨著如何發展下去的問題，很多住宅都往社區化、城市綜合體方向發展�！秉S華軍對時代周報記者如是說。
但“轉商”也不一定就能另辟蹊徑。早在五六年前就開始向商業地產轉型的萬通地產就是典型代表。
萬通地產今年一季度報顯示，凈利潤同比大降約3953%。公司商業物業租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補銷售收入下滑的缺口。有媒體爆料，稱萬通地產業績斷崖式下滑的根本原因是：“在地產調控的大環境之下，萬通地產的商業化轉型使公司陷入陣痛�！�
庫存過大成突出問題
資本瘋狂涌入商業地產，導致亂象叢生。其中，熱點區域商業項目過量、庫存過大成了最突出的問題。21世紀不動產的統計數據顯示，截至2011年年底，上海在售的商業地產新房庫存總量已經超過了住宅，達到1000萬平方米以上，需32個月才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。
來自高緯環球的監測報告同樣顯示，在北京已經有一些購物中心出現招租難的情況。盡管項目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應在2012年入市的項目有可能推遲入市。
廣州南站附近，綜合性商業地產項目也急劇增長。業內也疑竇叢生：：“這個地段真的需要這么多商業項目嗎？”
業內有人指出，目前最嚴重的現象是商業地產市場過于盲亂。投資者一哄而上的結果，是市場的同質化、粗放化。
“現在投資商業地產存在著粗放發展、同質化發展。引進的品牌經銷商基本上都一樣，所以導致了有一些大型商業設施的空心化，或者是在建造之日就是未來虧損之日�！敝洕鷮W家陳文玲分析說。
“目前來講，房企‘轉’商步驟顯得比較盲亂，再加上經驗不足、團隊缺乏，以及對未來風險預計的缺失，奧特萊斯、購物中心、城市綜合體等各種概念的商業項目也層出不窮，商業地產處于無序、走樣、偏差的狀態，爛尾、難產、或者建好了招商[簡介最新動態]不力的情況比比皆是�！秉S華軍總結道。
應該規劃先行
我國“十二五”規劃中將擴大內需放在了首位，無疑將進一步提高消費能力。我國可能在“十二五”規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場，因此，更多的資金投入消費類的商業地產顯然是大勢所趨。
目前城市化的進程，每年有1500萬-2500萬人進入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業地產需求1500萬-2000萬平方米，給商業地產的發展帶來巨大前景。由此推斷，2012年，資本很可能繼續向商業地產集中，不少業內人士也較為看好其前景，黃瑜指出，“2012年的商業地產，無論企業還是個人投資，都是很好的機會�！�
不過，風險與機遇同在。
“未來商業地產尤其是購物中心這塊的開工量會增大，供應量會迅速增長�！敝倭柯撔袕V州及華南投資部負責人劉裕通對時代周報記者說。按照他的觀點，在二、三線城市的中心地段會有相應的土地儲備去開發這種商業項目，另外，政府偏好這些商業項目來推動城市化進程，打造政績門面。不過，他對這些商業地產的營運能力持保留態度，理由是商業地產需要一個培育期。
據中國商業地產聯盟近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產開發投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業地產開發量更是創下2007年以來的新高。中國商業地產聯盟副秘書長鄧俊文亦公開表示，“2012年不僅商業項目在建速度加快、供應增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域�！鄙虡I地產競爭日趨激烈。
有業內人士擔憂，“開發商會因商業地產的開發不當而導致資金鏈斷裂，進而會影響企業乃至行業的健康發展�！�
由此，業內有人指出明路，稱商業地產的產品力決定銷售力。只是，產品力又如何打造�！皩τ谕顿Y者來說，重要的是擁有完備的資產管理戰略，充分靈活的租賃、推廣、促銷與物業管理方案、以及切實的執行能力�！眲⒃Ｍū硎�。不過，有分析指出，問題在于現在很多開發商，往往是建好了再招商，順序顛倒，應該規劃先行。
黃華軍對時代周報記者表示，“關鍵是要差異化。在規劃之前就要明確定位，調研當地需求、消費習慣，選擇好物業管理公司，再拿出一個符合市場的產品來�！�
“除了市場進行行業洗牌外，也要政府的宏觀調控。政府在城市建設上應有個明確的規劃和思路，比如說對住宅地產和商業地產有一個合理的發展比例�！秉S華軍說。
