我國既有建筑量大、面廣、能耗高，對于中央政府和各級地方政府，推動既有建筑節能改造，有助于整個社會節能減排目標的實現；對于業主，既改不但可以提高居住的舒適度、降低空調或采暖費，還可以延長建筑的壽命和使用年限，實現資產保值增值；對于物業企業，通過既改對建筑物質量的提升，可以減少日常維護的開支和人員費用，減少公共區域的電費、供暖費等支出。對于各方主體，既有建筑改造都是一項十分有意義的大事，但是卻步履維艱，是什么困住了既改的步伐？

　　資金短缺擱淺既改計劃

　　2006年，我國南方某省決定對該省政府辦公樓、省委辦公樓、圖書館、雜技廳進行節能改造。直到現在這4個項目仍沒有進展，最直接的原因就是資金問題無法解決。據統計，該省至少有4億平方米的城鎮既有建筑需要進行節能改造。經初步測算，至少要耗資600億元人民幣。這筆天文數字如何籌措，是一個現實問題。2008年，該省地方財政收入僅為1338億元人民幣，顯然支付既有建筑節能改造資金相當乏力。

　　“從1998年我國停止福利分房之后，絕大多數住宅產權屬于消費者，對于已經屬于‘綜合性陳舊’的住宅樓，一棟樓有幾十戶甚至幾百戶，讓作為產權人的消費者出資進行既改，成為耗時耗力的馬拉松談判。誰來出資進行既改，成了政府、專家、物業服務企業、業主都關心的問題。雖然降低能耗、節約資源、提高舒適度受到各方的一致認可，但在何種情況下采取何種措施卻是大家認識的不同點，這個不同點就源于誰來出資，而目前政府在這方面還沒有明確的規定�！苯�日，由中國建筑科學研究院主辦、北京筑巢傳媒有限公司承辦的“第三屆既有建筑改造技術與投融資交流研討會”投融資分論壇上，住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心劉美霞處長指出，長期以來我們國家都是住房短缺的狀態，所以很重視新建，改造的研究和投入都不夠。既改面臨的主要問題就是資金籌集，尤其是既有住宅。

　　依靠專項資金力不從心

　　長期以來，我國既改主要依靠政府投入。北京、上海、深圳等相對發達的城市，利用地方財政資金對中小學教學樓、辦公大樓等進行了一些抗震加固、節能等方面的改造。在住房和城鄉建設部的主持下，通過國際合作的方式，在唐山、北京、烏魯木齊等城市開展了既改的示范工程，收到了很好的帶頭示范作用。這些示范工程不但有政府的資金支持，還有國際資金的支持。

　　國家發改委能源研究所處長康艷兵透露，“十二五”期間，建筑節能是國家投資的重點領域，將會有更多的錢由“十一五”的工業節能領域轉向建筑節能領域。國家還將會出臺更多的政策，使重大的節能技術和產品實現產業化。

　　但是，目前我國約有440多億平方米既有建筑的存量，對于如此巨大的規模，財政補貼只是杯水車薪。僅僅依靠中央和地方政府的專項資金補貼實現節能改造顯然是捉襟見肘、力不從心，更不可能每個既有建筑都能得到國外資金的支持。

　　劉美霞指出，既改不能單純依靠各級政府的財政投入。政府應當充分發揮財政的杠桿作用，采取激勵措施，建立既有建筑效益分享模式，以“四兩撥千斤”的思路，調動起利益各方的積極性，吸引相關利益主體的有效參與。但是由于既改回報周期長且風險大、業主的意識淡薄、管理體制尚不完善等種種原因，財政投入很難發揮“四兩撥千斤”的作用。

　　既改難實質是利益分配難

　　康艷兵指出，采用合同能源管理方式進行節能改造的節能服務公司是推動建筑節能改造的最主要動力。

　　早在2008年，住房和城鄉建設部就出臺了《關于推進北方采暖地區既有居住建筑供熱計量及節能改造工作的實施意見》，明確北方采暖地區既有居住建筑供熱計量及節能改造所需資金主要靠企業自籌、社會資金投入、受益居民投入等方式予以解決。應充分利用市場機制，鼓勵采用合同能源管理等建筑節能服務模式，創新資金投入方式，落實改造費用。

　　劉美霞指出，市場經濟體制下的既有建筑改造是一項牽扯矛盾多而又復雜的社會工程，其實質就是經濟利益分配問題。尤其是既有居住建筑改造，不同于公共建筑的絕大部分改造資金由業主提供，居住建筑改造資金來源復雜，籌措也有難度，需要由政府、物業公司、既有建筑改造服務公司、業主等多主體直接建立市場化推廣機制。

　　劉美霞強調，既改市場化運作和推廣機制形成的前提是具有一定的效益，才能有相關的主體愿意投入，而且最好是可以量化的經濟效益。通過既改節約的能源是可以量化的，可以直接轉化為經濟效益。所以，既有建筑節能改造的市場化運作和推廣機制容易形成。

　　合同能源管理這種新興的市場化動作模式，調動起了各方的積極性。節能服務公司承擔了部分前期改造投入，業主不需要花錢或少花錢，就能與節能服務公司分享改造的收益，而節能公司在與業主分享節能效益的同時還能獲得國家的政策獎勵。

　　既改遭節能服務公司冷遇

　　但是，在實際中，進行工業節能改造的節能服務公司遠遠多過在既有建筑領域里進行節能改造的節能服務公司，出現了厚此薄彼的現象。

　　目前，沒有專門針對既改的可行性政策，既改項目很難拿回財政補貼，這是制約節能服務公司參與既改的最大問題。長期從事既有建筑節能改造的吉林建筑節能科技創新中心主任、吉林科龍建筑節能科技股份有限公司董事長張海文道明了其中的原由。

　　他指出，目前，從事既改的合同能源管理企業相對少，就是因為政策方面有約束性，很多政策很難適用于既改的合同能源管理公司，大多適用的是工業的合同能源管理企業。還需多部門進一步溝通，需要政策在建筑節能與工業節能、交通節能不同領域中進行細分。

　　康艷兵指出，今年年初國家雖然出臺了相關的減免稅政策，但是操作細則還沒有，操作性不強。

　　從事既改的節能服務公司還面臨著服務企業性質不明確的困惑。張海文說：“節能服務公司到底是什么公司?如果相當于總承包公司，那么可不可以分包工程?建筑工程要求招投標，那么節能服務要不要參加招投標？”他說，這些問題帶來的收入確認難等問題，讓他感到十分迷茫。政策的不明朗、不順暢，影響了工作的開展，影響了公司的發展。

　　為此，他呼吁政府出臺合同能源管理實施細則，出臺適合既有建筑改造的扶持政策和相應的收入確認原則，使建筑節能改造能享受到稅收政策和噸煤節能補貼。

　　融資渠道不暢且單一

　　融資難也是節能服務公司面臨的一大困境。

　　道和環境與發展研究所、新經濟中國項目主任葛勇指出，節能服務公司是知識技術密集性產業，銷售周期長，資金周轉慢，談一個項目的時間比做一個項目的時間還長，企業規模不易做大。

　　為了保證資金鏈的穩定，很多節能服務公司需要融資。張海龍指出，很多金融機構沒有相關產品，貸款期限又短。

　　上海銀行中小企業服務中心主任陳雅玉說：“推進既改項目的合同能源管理，在我國發展中存在著各種市場障礙。如渠道不暢，速效渠道單一等。節能服務公司都是中小企業，銀行也不熟悉，對合同能源管理形成的效益還無法作為一個信譽進行抵押，效益和評估等沒有成熟的模式進行界定�！�

　　陳雅玉指出，目前尚沒有與之相匹配的合同能源管理信托產品、中小企業集合債產品，更難找到愿與之相匹配的風險投資。因而，融資問題常常成為合同能源管理發展的重要瓶頸之一。既有建筑節能改造的合同能源管理，有別于一般的商業貸款項目，牽涉到節能服務公司、耗能企業的信用。但項目本身的質量、節能監測效益、尺度以及范圍、履約風險的評估等，目前還沒有一個成熟的模式和完整的樣板。

　　為此，陳雅玉建議，通過建立省市合同能源管理投資基金的方式，支持合同能源管理工作。鼓勵民間資本加入，形成官方、企業和民間共同參與的投資基金并按市場化的方式運作。同時通過建立省市及合同能源管理項目融資服務平臺，節能服務公司可引入融資租賃，用融資租賃的財稅政策，結合合同能源管理機制的特點，實施節能項目融資。