新一輪樓市調控自2010年4月開始至今已近三年，經過包括限購令、限貸令等在內的持續調控，許多房企積極轉戰三四線城市。但是，此輪號稱史上最嚴厲的樓市調控在進入2012年下半年后，卻形勢陡變。一線城市“地王”頻出，房價全線回暖；三四線城市卻如陷深淵，“鬼城”之說不斷。數據顯示，2012年內一線城市房價平均累計漲幅為1.275%，二線城市為-0.38%，三線城市為0.014%，四線城市為0.68%。一線城市漲幅遠高于三四線城市，兩極分化態勢日趨明顯。
一線城市回暖
經過多輪調控，一線城市房價起起落落，最終還是在2012年末全面回升。
國家統計局不久前公布的2012年12月份新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況顯示，一線城市房價首現同比、環比全面上漲，再創2011年4月后新高。其中，北京新建商品住宅價格環比上漲1%，上海環比上漲0.7%，廣州環比上漲1.2%，深圳環比上漲1.1%。
一線城市房地產市場回暖的背后是土地市場的火熱。相關研究機構數據顯示，2012年10月份，全國300個城市共推地3242宗，面積為13326萬平方米，同比增長8%，年內首次出現同比增長。在20個主要城市中，上海、廣州、深圳等10多個城市都推出了大量的優質地塊，再度點燃了新一輪的土地爭霸戰。特別是進入2012年末，幾乎每兩天就誕生一個“地王”。據新浪樂居統計，在從2012年11月27日到12月26日之間的一個月里，有8個城市的“地王”紀錄被刷新。
本輪調控初期，受限購、限貸等政策影響，一線城市成為樓市調控重災區，眾多房企開始轉戰深耕三四線城市。然而，今年以來，隨著首套房貸政策松動、降息等環境的變化，一線城市積壓的剛性需求以及部分改善性需求將繼續得到釋放。重回一線，成為眾多房企的集體選擇。
據悉，為了增加供應量、改變供求關系，北京市也加快了供地腳步。與2012年北京土地市場先抑后揚的情況相比，2013年一開年，北京土地市場就出現了一波小高峰。統計顯示，2013年1月份北京將出讓的住宅用地約為190萬平方米，這一數字超過了2012年上半年的總和。
“地王”頻現
■2012年6月18日，廣州天河區珠江新城D4-B2地塊出讓，經過數十輪競價，恒大地產最終以13.22億元的超高價位拿下了該商業地塊，折合樓面地價達32968元/平方米，溢價8.2億元，成為單價最高的廣州“地王”。
■2012年7月10日，北京市海淀區萬柳地區居住用地項目（六郎莊搬遷平衡資金用地）最終由北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房競得，溢價率為40％，樓面價高達4萬元/平方米左右，是2008年至2012年5年內，住宅用地成交單價最高地塊。
■2012年11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模為59152平方米。以此計算，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，創歷史新高。
■2012年11月27日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元競得黃浦區594（北塊）、596街坊地塊，樓板價為36176元/平方米，刷新上海當時的年度單價“地王”紀錄。
■2012年11月28日，中海地產以20億元的價格摘得深圳寶安尖崗山A122-0341地塊。該宗土地的實際總價為48.6億元，可售樓面地價為27268元/平方米，創深圳歷年土地拍賣地價新高，為深圳新“地王”。
■2012年11月30日，廣州市政府一天在土地市場共攬金71.58億元，盡管未誕生新“地王”，但攤分下來的地價也相當高，如白云區永泰地塊地價達1.46萬元/平方米，樓價起碼要賣到約3萬元/平方米。
■2012年12月12日，包括萬科、綠地在內的企業聯合體以54.31億元拍得上海南站地塊，創下當時上�？們r“地王”記錄。
■2012年12月26日，上海國際港務集團、威旺置業聯合體以56.8億元摘得海門路55號商辦地塊。該地塊總出讓面積為40577.4平方米，底價為46.9億元，成交總價為56.8億元，溢價率為21%，刷新了2012年全國土地總價紀錄。
■2013年1月9日，上海青浦區4塊宅地成功出讓，分別被龍湖、綠地、北京奧林匹克置業聯合訊佳集團摘下。其中，龍湖取得兩個相鄰地塊，總價為6.86億元，溢價率分別達到64.99%和65.77%。
■2013年1月18日，北京市土地整理儲備中心公布了海淀區玉淵潭鄉地塊招標結果，北京市基礎設施投資有限公司和京投置地聯合體以46.5億元的價格中標。該成交價創下了2012年至今北京單幅土地的最高成交價。
三四線城市遇冷“鬼城”之說四起
與一線城市房價上漲形成鮮明對比的是，一度風光無限的三四線城市陸續出現樓市危機。開發商開始以低價沖擊三四線市場，在售老盤更以五折等價格腰斬“跳水”。近期，更是有不少城市被一些媒體納入“鬼城”之列。
在調控初期，一些開發商興沖沖地到三四線城市“跑馬圈地”。這些城市成為調控壓力之下釋放剛性需求和投資性需求的主要市場，房地產開發建設進入集中爆發期。
但是，風光背后暗藏隱憂。不同于一線大城市，這些三四線城市缺少足以支撐房地產市場迅猛開發的人口和產業配套�！按筌S進”式的發展造成有限的市場需求和過量土地供應之間的矛盾，構成了樓市最大的風險，使那些大力開發的房地產項目不可避免地陷入銷售困境。在此背景下，三四線城市房價可漲空間逐步受到限制。
偉業我愛我家集團統計了萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發商在2012年的拿地狀況。結果發現，這8家開發商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。
實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現象也并不是今天才暴露的，早在2012年，這種局面就已經初現端倪。唐山、營口、常州等城市都在那個時期出現開發商扎堆、項目銷售困難的局面。
國家統計局2012年12月公布的數據顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環比上漲，而下跌的城市基本上是三四線城市。
“鬼城”故事
■鄂爾多斯
鄂爾多斯近幾年一直難逃“鬼城”之說。最近一兩年，鄂爾多斯基本上沒有新推的土地。但是作為當地經濟支柱的煤價下跌，導致其房價也一蹶不振。
在撤盟設市后的10年間，坐擁煤炭開采的鄂爾多斯，其經濟“馬車”一路狂奔。到2010年，160萬人口的鄂爾多斯，GDP（國內生產總值）達到2643.2億元，被譽為中國的迪拜。這個傳說中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了許多頭腦發熱的開發商，當地的許多煤老板也搖身一變成為開發商。
資料顯示，2011年，鄂爾多斯計劃新開工商品房面積為1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米。這意味著每天都有近6萬平方米的住房推向市場。按照鄂爾多斯當地人口來推算，人均新增面積最少將達到10平方米以上。顯然，不管鄂爾多斯有多少富人，也難以消化高企的商品房庫存。
■營口
近期，遼寧省營口市疑變“鬼城”之說頻見報端。據了解，地處渤海之濱的營口，樓市已風險重重。當地市區新盤開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；一些在建項目甚至已停工；更嚴重的是，當地幾乎所有銀行從2012年初就已停止向房地產開發商貸款。為了救市，當地政府先后出臺了給予購房者契稅全額返還、聯合購房免除1平方米的房價、公務員購房補貼等一系列政策，然而成效甚微。
營口市地處沈陽和大連之間，在沿海開發的過程中，承接沈陽和大連的部分產業轉移。營口方面稱，要在“十二五”末爭取成為百萬級人口的大城市。正是在這一目標的激勵下，營口市加大了基礎設施建設和招商引資力度，房地產開發開始提速。據當地媒體報道，2007年至2009年，營口商品房施工量開始飛速增長。2009年和2010年兩年施工面積增幅明顯，累計商品房施工面積高達3014萬平方米。而目前，營口市常住人口僅僅約有70萬，難以消化巨大的庫存。
■常州
近期，江蘇省常州市因新建住宅空置率高、大量商品房積壓，樓市面臨巨大的去化壓力。統計數據顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供消化20個月。
其實，由于靠近上海、蘇州，常州房地產建設的目標一度是吸引在上海和蘇州、無錫等城市工作的人來居住和投資。但是，常州在吸引人才和經濟發展方面先天不足，愿意來此處買房的人不多，導致開發商庫存嚴重。
■南通
江蘇省南通市區常住人口僅為113萬人，但近4年土地累計成交量則超過7500萬平方米，據統計需要近15年的消化時間。但是，與高供應量相對的是，南通本地人對房源需求量不大，外地人購買量少，整體的成交量不高�？罩寐矢�、市場消化難等問題困擾著南通。
2012年7月，南通市房管局出臺了《關于市區普通商品房相關配套規費延緩征收的會辦意見》等配套文件，在一定程度上放松了對項目的審查力度。這也是導致目前南通樓市供應量達到頂峰的一個因素。
■唐山
研究報告顯示，唐山市經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，平均土地出讓面積相當于北京的93%。唐山市的官方數據顯示，2012年該市在建商品住房高達2200萬平方米，而去年僅消化了500多萬平方米。
唐山市外來人口比較少，人口流動量也小。目前，路北區新房空置率較高，一些新樓盤的房產證因為各種原因開盤兩年多都拿不到，二手房交易因此受到影響，市場并不活躍。
■惠州
在三線城市廣東省惠州市，百萬平方米大盤云集。該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%，然而土地成交量已相當于廣州的94%。去年全年，惠州房地產投資額約376.5億元，占全市固定資產投資的37.3%，比重并沒有大幅度減小。同時，惠州樓市的庫存量高企，市場在去年底錄得的數字在300萬平方米以上。這一數字，業界用“不計算增量，也需要超過2年才能消化”來形容。
